齊魯晚報·齊魯壹點記者 王皇 孫慧麗

近日，濟南市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布了《濟南市物業(yè)管理條例（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》），向社會各界公開征求意見。該《征求意見稿》全文20417個字，比現(xiàn)行2014年《濟南市物業(yè)管理辦法》多了10574個字，且有望從政府規(guī)章上升為地方法規(guī)。記者仔細對比了《征求意見稿》與《山東省物業(yè)管理條例》、現(xiàn)行《濟南市物業(yè)管理辦法》，發(fā)現(xiàn)《征求意件稿》針對業(yè)主實際遇到的物業(yè)相關(guān)問題、業(yè)主委員會相關(guān)問題等都給出了合理的解決方式。

居委會應設環(huán)境和物業(yè)管理委員會

街道辦加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為的巡查、檢查和處理

此次發(fā)布的《征求意見稿》中，明確了濟南市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)政府）履行的職責，同時提出居民委員會應在社區(qū)黨組織領導下，建立健全業(yè)主委員會和物業(yè)服務人的議事協(xié)調(diào)機制，及時化解小區(qū)矛盾糾紛。居民委員會下設環(huán)境和物業(yè)管理委員會，指導和監(jiān)督業(yè)主委員會依法履職，督促物業(yè)服務人履行合同義務，服從社區(qū)管理，組織開展對物業(yè)服務質(zhì)量的考核評價等工作。

黨建引領“紅色物業(yè)”在《征求意見稿》中有望進一步落實，擬規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人等在社區(qū)黨組織的領導下依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動。業(yè)主委員會、物業(yè)服務人應當依照中國共產(chǎn)黨章程的規(guī)定設立中國共產(chǎn)黨的基層組織，開展黨的活動。

《征求意見稿》擬規(guī)定，濟南市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門要建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務信息平臺。區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門則需指導和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)專項維修資金的歸集和日常使用管理。

街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應當建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務和糾紛，建立綜合執(zhí)法工作機制，加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為的巡查、檢查和處理。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務實施日常監(jiān)督檢查，指導和監(jiān)督物業(yè)服務人依法履行義務。

物業(yè)管理區(qū)域方面，《征求意見稿》擬規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設等因素。分期開發(fā)建設或者兩個以上建設單位開發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

擬規(guī)定物業(yè)承接查驗應邀業(yè)主代表參與

業(yè)主有權(quán)免費查詢承接查驗資料

目前，部分業(yè)主交房后發(fā)現(xiàn)前期物業(yè)服務水平并不如人意?！墩髑笠庖姼濉分羞€增加了前期物業(yè)管理的相關(guān)內(nèi)容。擬規(guī)定新建物業(yè)銷售前，建設單位應當依法通過招標的方式選聘前期物業(yè)服務人。采取招投標方式選聘物業(yè)服務人的，應當通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務信息平臺進行招標。

前期物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容進行約定；涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。

《征求意見稿》還細化了對建設單位向前期物業(yè)、前期物業(yè)服務合同終止后的移交工作。

擬規(guī)定，建設單位將不符合交付條件的物業(yè)交付使用，或者物業(yè)服務人擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因房屋質(zhì)量、物業(yè)共有部位、共有設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，應當依法承擔賠償責任。

建設單位應當在街道辦事處（鎮(zhèn)政府）的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務人移交物業(yè)服務用房和（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）業(yè)主名冊；（五）物業(yè)管理必需的其他資料。前期物業(yè)服務人應當在前期物業(yè)服務合同終止時，將物業(yè)服務用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。

此外，《征求意見稿》還擬規(guī)定，物業(yè)承接查驗應當邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、住房和城鄉(xiāng)建設主管部門參加，必要時可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行。

業(yè)主想要查詢小區(qū)相關(guān)資料時，部分物業(yè)公司并不支持。而《征求意見稿》則維護業(yè)主免費查驗權(quán)利，擬規(guī)定物業(yè)交付時，物業(yè)服務人應當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。物業(yè)服務人應當將物業(yè)承接查驗資料建檔保存。物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)免費查詢。

新房竣工驗收兩月內(nèi)移交水電氣熱通訊設備

小區(qū)內(nèi)設立房屋售后服務中心

《征求意見稿》提出，對于承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設單位應當在三十日內(nèi)予以整改。新建住宅建設項目竣工驗收之日起兩個月內(nèi)，建設單位應當按照有關(guān)規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊等設施設備向相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位移交。

交房之后開發(fā)商撤走后，不少業(yè)主遇到房屋質(zhì)量問題時很難聯(lián)系開發(fā)商，《征求意見稿》則提出，建設單位應當建立健全新建物業(yè)售后維修服務體系，按照國家和省、市有關(guān)規(guī)定的保修期限、范圍，承擔物業(yè)的保修責任，并在小區(qū)內(nèi)設立房屋售后服務中心，處理建設遺留問題、接受業(yè)主報修。

擬規(guī)定未辦理不動產(chǎn)登記證

滿足繼承、贈與、生效法律文書判定等可認定為業(yè)主

《征求意見稿》中還詳細明確了業(yè)主的認定和義務，業(yè)主大會設立條件及有關(guān)事項，以及業(yè)主委員會選舉的相關(guān)事項。

在業(yè)主的認定上，除了指物業(yè)管理區(qū)域不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權(quán)人外，擬規(guī)定滿足五個條件之一的也可認定為業(yè)主。

分別是尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為，且已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個人；因人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的單位或者個人。

擬規(guī)定籌備組中業(yè)主代表不得擔任首屆業(yè)主委員會委員

管理、使用共有部分收益由業(yè)主大會作出決定

在成立業(yè)主大會方面，《濟南市物業(yè)管理條例（征求意見稿）》依照2018年修訂的《山東省物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定進行了完善。

擬規(guī)定符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議，設立業(yè)主大會:

（一）業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上；

（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上；

（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上。

街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應當在接到設立業(yè)主大會書面申請三十日內(nèi)，組建業(yè)主大會籌備組?；I備組成員較《山東省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，擬進一步包含社區(qū)黨組織、轄區(qū)公安派出所，擬規(guī)定為由街道辦事處、社區(qū)黨組織、轄區(qū)公安派出所、居民委員會、業(yè)主代表和建設單位組成?；I備組組長由街道辦事處代表擔任。

并擬明確建設單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立，物業(yè)服務人應當協(xié)助籌備組開展籌備工作?；I備組中的業(yè)主代表不得擔任首屆業(yè)主委員會委員。

籌備組成員就籌備工作意見不一致的，由籌備組組長作出決定。籌備組發(fā)布的通知或者公告，應當加蓋街道辦事處公章?；I備組應當自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

在規(guī)定由業(yè)主大會會議作出決定的事項時，擬對《山東省物業(yè)管理條例》中決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項進一步細化，增加了改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；管理、使用共有部分收益；確定或者調(diào)整物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準和服務價格；確定業(yè)主委員會委員津貼或者補助的標準，對業(yè)主委員會主任實施任期、離任經(jīng)濟責任審計等事項。

并擬提出業(yè)主大會會議可以采用書面形式或者通過互聯(lián)網(wǎng)方式召開；采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，應當通過濟南市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門建立的電子投票系統(tǒng)進行。

業(yè)主大會會議未能形成相關(guān)決議決定，以及業(yè)主就會議議題內(nèi)容存在重大意見分歧的，業(yè)主委員會應當及時向社區(qū)黨組織報告。業(yè)主大會會議依法作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)委會成員應按時足額交納物業(yè)費

建立業(yè)委會任中審計和離任審計制度

《征求意見稿》還專列“業(yè)主委員會”一節(jié)，以18條規(guī)定細化對業(yè)主委員會工作的要求。不少小區(qū)成立業(yè)主委員會后，仍出現(xiàn)業(yè)主委員會管理不規(guī)范，甚至相關(guān)經(jīng)濟利益等問題，成為業(yè)主新的困擾?！墩髑笠庖姼濉窋M做出相關(guān)規(guī)定，規(guī)范業(yè)主委員會成員相關(guān)行為及業(yè)主委員會的工作。

《征求意見稿》擬規(guī)定業(yè)主委員會委員、候補委員應滿足按時足額交納物業(yè)服務費、不存在欠繳專項維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔費用的情況；本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)任職；未被公安機關(guān)、司法機關(guān)或行政機關(guān)依法處罰的；不存在較為嚴重的個人不良信用記錄、發(fā)布不實信息或者嚴重違反社會公德造成惡劣影響的；未被列為失信被執(zhí)行人；不存在被國家機關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位開除公職或者辭退的；未有法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔任業(yè)主委員會委員的情形等條件。

業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會保管，需要使用業(yè)主委員會印章的，應當有業(yè)主委員會過半數(shù)委員簽字。

業(yè)主委員會定期向業(yè)主通報工作情況，每半年公示共有資金的使用情況和業(yè)主委員會委員、候補委員交納物業(yè)服務費、停車費情況。

業(yè)主大會應當建立業(yè)主委員會任中審計和離任審計制度，審計費用從公共收益中列支。

業(yè)主委員會違規(guī)使用專項維修資金、公共收益和工作經(jīng)費的，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應當委托有資質(zhì)的審計機構(gòu)對該業(yè)主委員會使用專項維修資金、公共收益的情況以及工作經(jīng)費進行財務審計。

換屆后，新一屆業(yè)主委員會委托有資質(zhì)的審計機構(gòu)對上一屆業(yè)主委員會進行審計。

物業(yè)服務人需設置公示欄

公示公共收益、車位租售等情況

《征求意見稿》擬規(guī)定委托物業(yè)服務人提供物業(yè)服務的，一個物業(yè)管理區(qū)域應當選定一個物業(yè)服務人提供物業(yè)服務。除業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務人外，業(yè)主大會應當采取公開招標方式選聘物業(yè)服務人。電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設施設備的維修和養(yǎng)護，應當由符合資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)或者人員實施。

物業(yè)服務人應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設施設備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應急處置方案等；上一年度物業(yè)服務合同履行及物業(yè)服務項目收支情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算；上一年度物業(yè)服務費、公共收益收支與專項維修資金使用情況；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的出售和出租情況等，并且可以通過互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主。業(yè)主對公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務人應當予以答復。

物業(yè)不得通過斷水斷電催收物業(yè)費

業(yè)主拒不交費可能納入失信被執(zhí)行人

《征求意見稿》中還擬規(guī)定物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務，不得侵犯業(yè)主的合法權(quán)益，不得泄露在物業(yè)服務活動中獲取的業(yè)主信息；履行生活垃圾分類管理責任人責任，指導、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進行生活垃圾分類；

同時，物業(yè)服務人不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式催收物業(yè)服務費；不得擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)；不得擅自拆除、損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設施設備；不得擅自撤離或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域。

業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定的付費方式和標準，按時足額交納物業(yè)服務費。業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其交納；拒不交納的，物業(yè)服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對業(yè)主作出限制消費令、納入失信被執(zhí)行人名單。

業(yè)主、物業(yè)禁止私拉電線給電動車充電

禁止違反規(guī)定飼養(yǎng)動物

在物業(yè)的使用和維護方面，《征求意見稿》中提出禁止業(yè)主、物業(yè)服務人違規(guī)私拉電線、電纜為電動汽車、電動自行車、電動摩托車和電動三輪車等充電，禁止違反規(guī)定飼養(yǎng)動物。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車的車位（庫），應當首先滿足業(yè)主的需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租建設單位未出售或未附贈車位（庫）的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車位（庫）出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

更換物業(yè)時原物業(yè)拒絕交接

業(yè)主可以向轄區(qū)公安派出所請求協(xié)助

很多小區(qū)在更換物業(yè)時會面臨新老物業(yè)交接受阻的問題。對此，《征求意見稿》中擬規(guī)定原物業(yè)服務人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用，或者對業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及行政主管部門的決定有異議等為由拒絕辦理交接。

物業(yè)服務人拒不移交相關(guān)資料、資金和物品，或者拒絕撤出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會或者業(yè)主可以向街道辦事處和區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門報告，并可以向轄區(qū)公安派出所請求協(xié)助，或依法向人民法院提起訴訟。物業(yè)服務人有破壞設施設備、毀壞賬冊等違法行為的，由公安機關(guān)依法處理。

新物業(yè)服務人不得強行接管物業(yè)，按照約定承接物業(yè)時，應當對共有部位、共用設施設備進行查驗。

物業(yè)服務合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務人應當繼續(xù)處理物業(yè)服務事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。

物業(yè)擅自撤出影響小區(qū)基本生活服務時

可啟用應急物業(yè)服務機制

《征求意見稿》中還提到，濟南市建立應急物業(yè)服務機制。

物業(yè)服務人違反法律規(guī)定擅自撤出，造成物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應當組織有關(guān)單位確定應急物業(yè)服務人，提供環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運、消防安全、電梯運行、秩序維護等維持業(yè)主基本生活服務事項的應急服務。

提供應急物業(yè)服務的，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應當將服務項目、服務期限、服務費用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應急物業(yè)服務期限不超過六個月，費用由全體業(yè)主承擔。

車位（庫）只售不租

最高可罰25萬

《征求意見稿》擬明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車的車位（庫），應當首先滿足業(yè)主的需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租建設單位未出售或未附贈車位（庫）的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車位（庫）出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

在罰則中，擬進一步規(guī)定對業(yè)主要求承租的車位（庫）只售不租的，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十五萬元以下罰款。

《征求意見稿》還加大了對違反規(guī)定后的處罰力度。

其中，擬規(guī)定建設單位未在三十日內(nèi)完成承接查驗問題整改的，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，處三萬元以上十萬元以下的罰款。建設單位將不符合交付條件的物業(yè)交付使用，或者物業(yè)服務人擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

建設單位未在小區(qū)內(nèi)設立房屋售后服務中心的，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正；逾期不改的，處三萬元以上十萬元以下的罰款。

如對《濟南市物業(yè)管理條例（征求意見稿）》有修改意見和建議，請在2021年2月4日之前，通過以下方式提出意見和建議：

（一）通過信函方式將意見和建議寄至歷下區(qū)龍鼎大道1號龍奧大廈F428房間,郵編：250001。

（二）通過電子郵件方式將意見和建議發(fā)至: jnfgjwyc@jn.shandong.cn，郵件主題標明“物業(yè)管理條例立法意見”。

相關(guān)鏈接：《濟南市物業(yè)管理條例（征求意見稿）》全文

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》和《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動適用本條例。

前款所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過選聘物業(yè)服務人，按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及其配套設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

物業(yè)服務人包括物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。

第三條 本市物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，堅持黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區(qū)黨組織領導下居民委員會、業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人等共同參與的治理架構(gòu)。

市、區(qū)縣人民政府應當將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃，推動物業(yè)管理規(guī)范化、市場化。

第四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人等在社區(qū)黨組織的領導下依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動。

業(yè)主委員會、物業(yè)服務人應當依照中國共產(chǎn)黨章程的規(guī)定設立中國共產(chǎn)黨的基層組織，開展黨的活動。

第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門履行下列職責：

（一）制定本市物業(yè)管理相關(guān)政策并組織實施；

（二）指導和監(jiān)督區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作；

（三）指導和監(jiān)督本市住宅專項維修資金的籌集、管理和使用；

（四）建立完善本市物業(yè)管理分級培訓體系；

（五）制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同等示范文本和相關(guān)標準；

（六）建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務信息平臺；

（七）指導市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會開展自律性規(guī)范的制定和實施工作；

（八）實施物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。

區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門履行下列職責：

（一）組織實施物業(yè)管理相關(guān)政策和制度；

（二）監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務人和從業(yè)人員；

（三）指導和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)專項維修資金的歸集和日常使用管理；

（四）指導和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理招投標活動；

（五）組織開展轄區(qū)內(nèi)街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會相關(guān)人員培訓；

（六）指導街道辦事處（鎮(zhèn)政府）實施與物業(yè)管理相關(guān)工作；

（七）落實物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。

發(fā)展改革、公安、民政、財政、自然資源和規(guī)劃、城市管理、水務、園林和林業(yè)綠化、市場監(jiān)管、人防等相關(guān)主管部門，按照各自職責負責物業(yè)管理相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第六條 區(qū)縣人民政府應當加強對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領導，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作機制，組織轄區(qū)內(nèi)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)政府）及相關(guān)部門和單位，統(tǒng)籌推進轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項工作，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問題。

第七條 街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應當建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務和糾紛，具體履行以下職責：

（一）指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建和換屆改選，指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責；

（二）建立綜合執(zhí)法工作機制，加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為的巡查、檢查和處理；

（三）參加物業(yè)承接查驗，指導和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交和接管工作；

（四）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務實施日常監(jiān)督檢查，指導和監(jiān)督物業(yè)服務人依法履行義務；

（五）建立物業(yè)應急服務保障機制；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責。

第八條 居民委員會應在社區(qū)黨組織領導下，建立健全業(yè)主委員會和物業(yè)服務人的議事協(xié)調(diào)機制，及時化解小區(qū)矛盾糾紛。居民委員會下設環(huán)境和物業(yè)管理委員會，指導和監(jiān)督業(yè)主委員會依法履職，督促物業(yè)服務人履行合同義務，服從社區(qū)管理，組織開展對物業(yè)服務質(zhì)量的考核評價等工作。

第九條 突發(fā)事件應對期間，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）負責落實市人民政府依法采取的各項應急措施；指導物業(yè)服務人開展相應級別的應對工作，并給予物資和資金支持。

物業(yè)服務人應當按照要求服從政府統(tǒng)一指揮，在街道辦事處（鎮(zhèn)政府）指導下積極配合居民委員會、村民委員會開展工作，依法落實應急預案和各項應急措施。

第十條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律，協(xié)助有關(guān)部門調(diào)解物業(yè)糾紛，促進物業(yè)服務行業(yè)科學、規(guī)范、和諧發(fā)展。

第十一條 倡導綠色、智慧物業(yè)管理。鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理質(zhì)量和服務水平，營造安全、舒適、文明、和諧、美好的工作和生活環(huán)境。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域

第十二條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設等因素。

分期開發(fā)建設或者兩個以上建設單位開發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第十三條 建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應當持建設用地規(guī)劃許可證、建設用地使用權(quán)證書、項目規(guī)劃設計方案和地名核準文件等資料，向所在區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。

第十四條 區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當自受理申請之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處（鎮(zhèn)政府）的意見后進行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

第十五條 已投入使用、尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域或者劃分的物業(yè)管理區(qū)域確需調(diào)整的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)政府）會同區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門，結(jié)合居民委員會布局和物業(yè)管理實際需要，征求業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域并公告。

第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應當配置物業(yè)服務用房。物業(yè)服務用房由建設單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有。物業(yè)服務用房的配置應當符合下列規(guī)定：

（一）建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）具備水、電、采光、通風等正常使用功能。

業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中安排，其建筑面積不低于二十平方米。

第三章 前期物業(yè)管理

第十七條 新建物業(yè)銷售前，建設單位應當依法通過招標的方式選聘前期物業(yè)服務人。招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書十日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關(guān)資料，向區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案。

采取招投標方式選聘物業(yè)服務人的，應當通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務信息平臺進行招標。

第十八條 建設單位應當參照市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門制定的前期物業(yè)服務合同示范文本與選聘的物業(yè)服務人簽訂書面前期物業(yè)服務合同。 前期物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容進行約定；涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。

建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同約定的服務期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

第十九條 建設單位應當參照市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門制定的示范文本，制定臨時管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)的使用和維護管理、業(yè)主義務、違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第二十條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應當將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設施設備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當將備案信息推送至所在地街道辦事處和居民委員會。

建設單位應當在物業(yè)銷售時公示臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務合同，并提供給物業(yè)買受人，同時予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約和履行前期物業(yè)服務合同予以書面承諾。

第二十一條 新建住宅小區(qū)前期物業(yè)服務費實行政府指導價。價格主管部門應當會同住房和城鄉(xiāng)建設主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定和動態(tài)調(diào)整相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。

前期物業(yè)服務合同生效之日至物業(yè)交付之日發(fā)生的物業(yè)服務費，由建設單位承擔。物業(yè)交付之日至前期物業(yè)服務合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務費，由業(yè)主按照前期物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務收費標準承擔。

第二十二條 新建物業(yè)建設單位應當在房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案后，與前期物業(yè)服務人開展物業(yè)承接查驗工作。

第二十三條 承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務人和建設單位應當按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共有部位、共有設施設備進行查驗。承接查驗后，雙方應當簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，并將其作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議。

承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務、違約責任等事項作出約定。對于承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設單位應當在三十日內(nèi)予以整改。

建設單位將不符合交付條件的物業(yè)交付使用，或者物業(yè)服務人擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因房屋質(zhì)量、物業(yè)共有部位、共有設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，應當依法承擔賠償責任。

第二十四條 物業(yè)承接查驗應當邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、住房和城鄉(xiāng)建設主管部門參加，必要時可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行。

第二十五條 建設單位應當在街道辦事處（鎮(zhèn)政府）的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務人移交物業(yè)服務用房和下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)管理必需的其他資料。

前期物業(yè)服務人應當在前期物業(yè)服務合同終止時，將物業(yè)服務用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。

第二十六條 物業(yè)服務人應當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列資料向區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門辦理物業(yè)承接查驗備案：

（一）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（二）建設單位移交資料清單；

（三）查驗記錄；

（四）交接記錄；

（五）其他承接查驗有關(guān)的文件。

物業(yè)交付時，物業(yè)服務人應當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。物業(yè)服務人應當將物業(yè)承接查驗資料建檔保存。物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)免費查詢。

第二十七條 新建住宅建設項目竣工驗收之日起兩個月內(nèi)，建設單位應當按照有關(guān)規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊等設施設備向相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位移交。

第二十八條 新建物業(yè)建設單位應當完善房屋質(zhì)量保證書、房屋使用說明書內(nèi)容，指導購房人合理使用房屋。房屋使用說明書應當載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設備，注明房屋承重結(jié)構(gòu)的房屋結(jié)構(gòu)圖，不得占用、移裝的共有部位、共用設備，以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項。

建設單位應當建立健全新建物業(yè)售后維修服務體系，按照國家和省、市有關(guān)規(guī)定的保修期限、范圍，承擔物業(yè)的保修責任，并在小區(qū)內(nèi)設立房屋售后服務中心，處理建設遺留問題、接受業(yè)主報修。

第四章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第一節(jié) 業(yè)主

第二十九條 本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)管理區(qū)域不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權(quán)人。

除前款規(guī)定外，符合下列條件之一的，可以認定為業(yè)主：

（一）尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為，且已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個人；

（二）因人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；

（三）因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；

（四）因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；

（五）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的單位或者個人。

第三十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務人提供的服務；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）推選業(yè)主代表，選舉業(yè)主委員會、監(jiān)事會，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同；

（八）對物業(yè)共有部位、共有設施設備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）對專項維修資金、公共收益的管理和使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第三十一條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部位、共用設施設備和相關(guān)場地的使用，公共秩序、公共安全和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法作出的決定；

（四）按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務費，配合物業(yè)服務人實施物業(yè)管理；

（六）履行其承擔的房屋使用安全責任；

（七）向物業(yè)服務人、業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式；

（八）轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分，應當及時將相關(guān)情況告知物業(yè)服務人。

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利不履行義務。

第三十二條 管理規(guī)約應當包括下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)共有部位、共用設施設備的使用和維護規(guī)則；

（二）合理使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務；

（三）維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務；

（四）物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)費用的分攤規(guī)則；

（五）專項維修資金、公共收益的使用與管理規(guī)則；

（六）違反管理規(guī)約應當承擔的責任。

管理規(guī)約示范文本由市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門另行制定。

第三十三條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的具體職責和會議規(guī)則以及依照本條例應當由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他事項作出規(guī)定。

業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本由市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門另行制定。

第二節(jié) 業(yè)主大會

第三十四條 業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

一個物業(yè)管理區(qū)域設立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主不足十人，經(jīng)全體業(yè)主一致同意并作出書面決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。

第三十五條 符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議，設立業(yè)主大會:

（一）業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上；

（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上；

（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上。

第三十六條 符合第三十五條規(guī)定條件的物業(yè)管理區(qū)域，百分之十以上的業(yè)主或者建設單位均可以向街道辦事處（鎮(zhèn)政府）提出設立業(yè)主大會的申請，居民委員會也可以組織達到前述條件的業(yè)主或者建設單位提出設立業(yè)主大會的申請。

第三十七條 街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應當在接到設立業(yè)主大會書面申請三十日內(nèi)，組建業(yè)主大會籌備組。

籌備組由街道辦事處、社區(qū)黨組織、轄區(qū)公安派出所、居民委員會、業(yè)主代表和建設單位組成?；I備組組長由街道辦事處代表擔任。

籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處在民主推薦的基礎上，從遵紀守法、熱心公益的業(yè)主中確定，業(yè)主代表資格應當符合本條例有關(guān)業(yè)主委員會委員候選人資格的規(guī)定。

建設單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立，物業(yè)服務人應當協(xié)助籌備組開展籌備工作。

籌備組中的業(yè)主代表不得擔任首屆業(yè)主委員會委員。

第三十八條 籌備組應當自成立之日起十日內(nèi)，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公告。

第三十九條 籌備組負責下列籌備工作：

（一）確認并公示業(yè)主名單、業(yè)主人數(shù)以及專有部分面積；

（二）確定召開首次業(yè)主大會會議時間、地點、方式和議題；

（三）擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（四）確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會委員、候補委員候選人產(chǎn)生辦法，確定候選人名單；

（六）制定首屆業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

籌備組成員就籌備工作意見不一致的，由籌備組組長作出決定?；I備組發(fā)布的通知或者公告，應當加蓋街道辦事處公章。

本條第一款所列事項應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前予以公示。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開之前研究處理并作出答復。

第四十條 專有部分面積和建筑物總面積，按照下列方法認定：

（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，按照測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。

（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，按照下列方法認定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第四十一條 籌備組應當自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會應當通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員和候補委員。

籌備組自首次業(yè)主大會召開并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后自行解散。

第四十二條 下列事項由業(yè)主大會會議作出決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉或者更換業(yè)主委員會委員和候補委員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）管理、使用共有部分收益；

（十）確定或者調(diào)整物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準和服務價格；

（十一）確定業(yè)主委員會委員津貼或者補助的標準，對業(yè)主委員會主任實施任期、離任經(jīng)濟責任審計；

（十二）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

第四十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，每年至少召開一次。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

業(yè)主大會會議可以采用書面形式或者通過互聯(lián)網(wǎng)方式召開；采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，應當通過市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門建立的電子投票系統(tǒng)進行。

召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主委員會應當于會議召開十五日前通知全體業(yè)主，將會議議題及其具體內(nèi)容、時間、地點、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并報物業(yè)所在地的居民委員會。居民委員會應當派代表列席會議。

業(yè)主大會會議未能形成相關(guān)決議決定，以及業(yè)主就會議議題內(nèi)容存在重大意見分歧的，業(yè)主委員會應當及時向社區(qū)黨組織報告。

業(yè)主大會會議不得就已公示議題以外的事項進行表決。

第四十四條 業(yè)主委員會未按照規(guī)定召集業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)政府）責令限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)政府）組織召集。

第四十五條 業(yè)主大會會議依法作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會會議的決定應當自作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第四十六條 業(yè)主大會會議參會業(yè)主人數(shù)和參會業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)符合法律規(guī)定比例的，業(yè)主大會會議形成的決議方為有效。

第四十七條 業(yè)主大會可以設立業(yè)主監(jiān)事會，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。具體辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設部門另行制定。

第三節(jié) 業(yè)主委員會

第四十八條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，由五至九名委員組成，組成人數(shù)為單數(shù)，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。候補委員人數(shù)按照不超過業(yè)主委員會委員人數(shù)確定。

業(yè)主委員會設主任一名，由業(yè)主委員會從委員中選舉產(chǎn)生。

第四十九條 業(yè)主委員會委員、候補委員應當為本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：

（一） 具有完全民事行為能力，遵紀守法、熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力；

（二） 符合業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法中關(guān)于居住期限的要求；

（三） 按時足額交納物業(yè)服務費、不存在欠繳專項維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔費用的情況；

（四）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)任職；

（五）未被公安機關(guān)、司法機關(guān)或行政機關(guān)依法處罰的；

（六）不存在較為嚴重的個人不良信用記錄、發(fā)布不實信息或者嚴重違反社會公德造成惡劣影響的；

（七）未被列為失信被執(zhí)行人；

（八）未有本條例規(guī)定的房屋使用禁止規(guī)定的行為；

（九）不存在被國家機關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位開除公職或者辭退的；

（十）未有法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔任業(yè)主委員會委員的情形。

第五十條 業(yè)主委員會委員候選人通過下列方式產(chǎn)生：

（一）社區(qū)黨組織推薦；

（二）居民委員會推薦；

（三）業(yè)主自薦或者十名以上聯(lián)名推薦。

籌備組根據(jù)業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法從按照前款方式推薦的人員中確定業(yè)主委員會委員候選人名單，報社區(qū)黨組織。業(yè)主委員會委員候選人名單應當予以公示。

社區(qū)黨組織引導和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會委員，通過法定程序擔任業(yè)主委員會委員。

第五十一條 業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過五年，可以連選連任。

任期內(nèi)業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺的，由候補委員遞補剩余任期。具體遞補辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

第五十二條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)政府）辦理備案。街道辦事處（鎮(zhèn)政府）受理備案材料后，經(jīng)審查符合條件的，應當在十個工作日內(nèi)頒發(fā)備案證明。

業(yè)主委員會信息變更的，應及時報街道辦事處（鎮(zhèn)政府）辦理變更備案。

第五十三條 業(yè)主委員會可持備案證明和印章刻制證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

業(yè)主大會可以委托街道辦事處（鎮(zhèn)政府）或者居民委員會代為保管業(yè)主大會印章；需要使用業(yè)主大會印章的，由業(yè)主委員會向街道辦事處（鎮(zhèn)政府）或者居民委員會提出。

業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會保管，需要使用業(yè)主委員會印章的，應當有業(yè)主委員會過半數(shù)委員簽字。

第五十四條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，接受業(yè)主、業(yè)主大會和街道社區(qū)黨組織的監(jiān)督。業(yè)主委員會履行下列職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同，與解聘的物業(yè)服務人進行交接；

（三）監(jiān)督物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同；

（四）召集業(yè)主大會會議，報告年度物業(yè)管理實施情況、業(yè)主委員會履職情況；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主違反管理規(guī)約的行為進行制止；

（六）擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法；

（七）監(jiān)督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補建、補交和續(xù)交；

（八）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機關(guān)開展執(zhí)法工作；

（九）配合、支持居民委員會依法履行職責，并接受其指導和監(jiān)督；

（十）及時了解業(yè)主的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)服務費用；

（十一）制作和保管會議記錄、共有物業(yè)部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關(guān)文件；

（十二）定期向業(yè)主通報工作情況，每半年公示共有資金的使用情況和業(yè)主委員會委員、候補委員交納物業(yè)服務費、停車費情況；

（十三）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十四）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責。

第五十五條 業(yè)主委員會委員不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二）以虛列支出、虛報賬目等方式挪用、侵占業(yè)主的物業(yè)專項維修資金、公共收益等共有財產(chǎn)；

（三）虛構(gòu)、轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料；

（四）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

（五）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務人簽訂、修改物業(yè)服務合同；

（六）侵占、挪用業(yè)主共有財產(chǎn)，將業(yè)主共有財產(chǎn)借貸給他人或者以業(yè)主共有財產(chǎn)為他人提供擔保；

（七）索取、收受建設單位、物業(yè)服務人等與其履行職務有利害關(guān)系的單位或者個人提供的利益或報酬；

（八）為在本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務人承攬、介紹相關(guān)業(yè)務或者推薦他人就業(yè)；

（九）泄露業(yè)主信息，發(fā)布違反法律法規(guī)、社會公共秩序的不實言論、信息；

（十）拒不執(zhí)行街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、相關(guān)主管部門關(guān)于本物業(yè)管理區(qū)域的整改要求或者人民法院有關(guān)裁判；

（十一）違反物業(yè)服務合同和管理規(guī)約，拒不交納物業(yè)服務費用、停車費和專項維修資金等費用，或者誘導、鼓動其他業(yè)主不交納相關(guān)費用；

（十二）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

業(yè)主委員會委員有前款情形之一的，由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）責令業(yè)主委員會提請業(yè)主大會罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會應當停止該委員履行職責，并向業(yè)主公示。罷免業(yè)主委員會委員時，應當允許其提出申辯并記錄歸檔。

第五十六條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一時，其職務自行終止，由業(yè)主委員會公示，并向業(yè)主大會報告：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主；

（二）喪失民事行為能力；

（三）因違法違紀接受調(diào)查且被采取相應強制措施的；

（四）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的。

第五十七條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會決定中止其職務，并予以公示，提請下次業(yè)主大會會議審議決定終止：

（一）不履行業(yè)主義務、不遵守管理規(guī)約，經(jīng)勸阻后拒不改正的；

（二）一年內(nèi)無故缺席業(yè)主委員會會議總次數(shù)半數(shù)以上的；

（三）本人、配偶及其直系親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)任職；

（四）在任職期間被列為失信被執(zhí)行人的；

（五）其他不宜擔任業(yè)主委員會委員的情形。

業(yè)主委員會未依照前款規(guī)定作出中止職務決定的，由街道辦事處責令限期作出；逾期未作出的，由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）作出中止相應人員職務的決定。

第五十八條 業(yè)主委員會委員職務終止后，由業(yè)主委員會從候補委員中按照得票順序依次遞補為委員并予以公示，公示期滿后十五日內(nèi)向街道辦事處（鎮(zhèn)政府）備案。

全部候補委員遞補為委員后，業(yè)主委員會委員人數(shù)低于原有人數(shù)百分之五十的，或者業(yè)主委員會拒不履行職責的，或者業(yè)主委員會成員集體辭職的，物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第五十九條 業(yè)主委員會任期屆滿前六個月，應當書面報告街道辦事處（鎮(zhèn)政府）。街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應當在收到書面報告之日起六十日內(nèi)組建換屆小組，并在業(yè)主委員會任期屆滿前，由換屆小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會未按規(guī)定提出申請的，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應當督促其履行職責。街道辦事處（鎮(zhèn)政府）也可以應業(yè)主書面要求組建換屆小組。

換屆小組的組成和工作辦法參照本條例籌備組的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六十條 業(yè)主委員會應當自換屆小組成立后三日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財務憑證、業(yè)主名冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交換屆小組。

業(yè)主委員會未按照前款規(guī)定移交有關(guān)物品和資料的，由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）責令限期移交；拒不移交的，轄區(qū)內(nèi)公安機關(guān)應當予以協(xié)助。

第六十一條 新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后向街道辦事處（鎮(zhèn)政府）備案。換屆小組應當在完成備案后十個工作日內(nèi)，將其保管的物品和資料移交新一屆業(yè)主委員會，并自行解散。

第六十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定應當符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，且不得作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定。

業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔相應的法律責任。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)，物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并予以公告。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第六十三條 業(yè)主大會應當建立業(yè)主委員會任中審計和離任審計制度，審計費用從公共收益中列支。

業(yè)主委員會違規(guī)使用專項維修資金、公共收益和工作經(jīng)費的，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應當委托有資質(zhì)的審計機構(gòu)對該業(yè)主委員會使用專項維修資金、公共收益的情況以及工作經(jīng)費進行財務審計。

換屆后，新一屆業(yè)主委員會委托有資質(zhì)的審計機構(gòu)對上一屆業(yè)主委員會進行審計。

第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域分期開發(fā)的，可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并為后期開發(fā)的物業(yè)預留業(yè)主委員會委員名額。

后期開發(fā)的物業(yè)交付使用后，應當增補業(yè)主委員會委員和候補委員，但增補后的業(yè)主委員會委員總?cè)藬?shù)不得超過規(guī)定的最高人數(shù)。

第六十五條 住宅小區(qū)未依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會已經(jīng)解散的，居民委員會應當在街道辦事處（鎮(zhèn)政府）的指導下，組織業(yè)主討論決定物業(yè)管理事項，或者經(jīng)業(yè)主大會委托暫時代行業(yè)主委員會職責。

第五章 物業(yè)服務

第六十六條 業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理。

委托物業(yè)服務人提供物業(yè)服務的，一個物業(yè)管理區(qū)域應當選定一個物業(yè)服務人提供物業(yè)服務。除業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務人外，業(yè)主大會應當采取公開招標方式選聘物業(yè)服務人。

電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設施設備的維修和養(yǎng)護，應當由符合資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)或者人員實施。

第六十七條 接受委托提供物業(yè)服務的企業(yè)應當具有獨立法人資格，擁有相應的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務的能力，有條件在物業(yè)管理區(qū)域設立獨立核算的服務機構(gòu)。

第六十八條 業(yè)主大會選聘物業(yè)服務人提供物業(yè)服務，應當簽訂物業(yè)服務合同，約定物業(yè)服務內(nèi)容、物業(yè)服務標準、收費標準、公共收益管理、合同期限、違約責任等。

第六十九條 物業(yè)服務人應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案，區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當及時向街道辦事處（鎮(zhèn)政府）推送備案信息。

物業(yè)服務合同內(nèi)容發(fā)生變更的，應當及時報區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門變更備案。

物業(yè)服務人項目負責人應當在提供物業(yè)服務之日起5日內(nèi)，到所在的居民委員會報到，接受所在居民委員會的指導和監(jiān)督，參與基層社會治理，履行綜合治理相關(guān)責任。

第七十條 物業(yè)服務人應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新下列信息，并且可以通過互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主：

（一）物業(yè)服務人的營業(yè)執(zhí)照、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務投訴電話；

（二）物業(yè)服務事項、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準等；

（三）電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設施設備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應急處置方案等；

（四）上一年度物業(yè)服務合同履行及物業(yè)服務項目收支情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算；

（五）上一年度物業(yè)服務費、公共收益收支與專項維修資金使用情況；

（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的出售和出租情況；

（七）其他應當公示的信息。

業(yè)主對公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務人應當予以答復。

第七十一條 物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務，并且遵守下列規(guī)定：

（一）提供物業(yè)服務符合有關(guān)規(guī)定的標準、規(guī)范；

（二）及時向業(yè)主告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項；

（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進和完善服務；

（四）對違法建設、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用消防通道等行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告行政執(zhí)法機關(guān)；

（五）發(fā)現(xiàn)有安全風險隱患的，及時設置警示標志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機構(gòu)報告；

（六）對業(yè)主違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進行勸阻、制止，并及時報告業(yè)主委員會；

（七）不得侵犯業(yè)主的合法權(quán)益，不得泄露在物業(yè)服務活動中獲取的業(yè)主信息；

（八）履行生活垃圾分類管理責任人責任，指導、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進行生活垃圾分類；

（九）配合街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、行政執(zhí)法機關(guān)和居民委員會做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第七十二條 物業(yè)服務人不得有下列行為：

（一）減少物業(yè)服務內(nèi)容、降低物業(yè)服務標準；

（二）采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式催收物業(yè)服務費；

（三）擅自增加收費項目、提高收費標準，超期收取費用；

（四）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)；

（五）擅自拆除、損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設施設備；

（六）擅自撤離或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域；

（七）終止服務撤離時，拒不移交屬于業(yè)主的檔案資料、物品、資金等；

（八）法律、法規(guī)禁止的其他情形。

第七十三條 物業(yè)服務人可以根據(jù)物業(yè)服務合同約定，聘請專業(yè)機構(gòu)承擔特種設備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項服務。但不得將該物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務一并委托給其他單位或者個人。

鼓勵和支持物業(yè)服務人建設智慧物業(yè)管理服務平臺，推動物業(yè)服務人拓展家政服務、信息服務、養(yǎng)老服務、健康服務等線上線下生活服務。

第七十四條 物業(yè)服務人應當建立、保存下列檔案和資料：

（一）小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；

（二）小區(qū)監(jiān)控、電梯、消防、有限空間等共有部位、共用設施設備檔案及其管理、運行、維修、養(yǎng)護記錄；

（三）住宅裝飾裝修管理資料；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)服務人或建設單位與相關(guān)公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、供熱、垃圾清運等書面協(xié)議；

（六）物業(yè)服務活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。

第七十五條 物業(yè)服務人應當建立健全公共秩序維護制度，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

物業(yè)服務人應當在消防通道、消防設施、有限空間設置明顯標識和禁止占用提醒；在自身經(jīng)營范圍內(nèi)對其服務區(qū)域的人流干道、消防設施、化糞池、電梯等重點部位和重要設施進行經(jīng)常性檢查；對檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，應當立即處理，并發(fā)出警示。

第七十六條 物業(yè)服務人應當制訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應急預案，對突發(fā)性自然災害，公共衛(wèi)生事件，供水、供電、供氣、供熱、電梯及消防安全事故，物業(yè)安全事故等突發(fā)事件的預防和處置進行具體規(guī)定，并按照規(guī)定對其服務區(qū)域的服務對象進行安全宣傳、組織應急演練。

發(fā)現(xiàn)重大事故隱患或者發(fā)生安全事故及其他緊急事件時，物業(yè)服務人應當及時采取應急措施，通知相關(guān)業(yè)主，并按照規(guī)定向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、專業(yè)單位和負有安全監(jiān)督管理職責的部門報告，協(xié)助做好相關(guān)工作。

第七十七條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定的付費方式和標準，按時足額交納物業(yè)服務費。業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其交納；拒不交納的，物業(yè)服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對業(yè)主作出限制消費令、納入失信被執(zhí)行人名單。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應當與物業(yè)服務人結(jié)清物業(yè)服務費；未結(jié)清的，買賣雙方應當對物業(yè)服務費的結(jié)算作出約定，并告知物業(yè)服務人。

采取酬金制交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務人應當與業(yè)主委員會建立物業(yè)服務費共管賬戶。業(yè)主委員會可以委托有資質(zhì)的機構(gòu)對物業(yè)服務收支情況進行審計。

第七十八條 物業(yè)服務合同履行期間，物業(yè)服務收費確需調(diào)整的，物業(yè)服務人應當與業(yè)主委員會協(xié)商，并由業(yè)主大會決定；未成立業(yè)主大會的，由符合法律規(guī)定比例的業(yè)主表決通過。

第七十九條 業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人的，可以解除物業(yè)服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業(yè)服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務人損失的，除不可歸責于業(yè)主的事由外，業(yè)主應當賠償損失。

第八十條 物業(yè)服務期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應當與原物業(yè)服務人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務期限屆滿前，物業(yè)服務人不同意續(xù)聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。

第八十一條 物業(yè)服務期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人的決定，物業(yè)服務人繼續(xù)提供物業(yè)服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但是服務期限為不定期。

當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

第八十二條 物業(yè)服務合同終止的，原物業(yè)服務人應當在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務區(qū)域，并履行下列義務：

（一）向業(yè)主委員會移交物業(yè)檔案、有關(guān)物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)等物業(yè)服務相關(guān)資料，以及物業(yè)服務用房和其他物業(yè)共有部位、共有設施設備；無業(yè)主委員會的，向街道辦事處（鎮(zhèn)政府）移交。

（二）撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務人員。

（三）結(jié)算物業(yè)服務費用和預收、代收的物業(yè)管理區(qū)域公共收益等費用。

（四）結(jié)清委托專業(yè)性服務企業(yè)對設施設備、清潔衛(wèi)生、園林綠化等開展專項服務的費用。

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

原物業(yè)服務人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應當賠償損失。

第八十三條 原物業(yè)服務人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用，或者對業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及行政主管部門的決定有異議等為由拒絕辦理交接。

物業(yè)服務人拒不移交相關(guān)資料、資金和物品，或者拒絕撤出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會或者業(yè)主可以向街道辦事處和區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門報告，并可以向轄區(qū)公安派出所請求協(xié)助，或依法向人民法院提起訴訟。物業(yè)服務人有破壞設施設備、毀壞賬冊等違法行為的，由公安機關(guān)依法處理。

第八十四條 新物業(yè)服務人不得強行接管物業(yè)，按照約定承接物業(yè)時，應當對共有部位、共用設施設備進行查驗。

第八十五條 物業(yè)服務合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務人應當繼續(xù)處理物業(yè)服務事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。

第八十六條 本市建立應急物業(yè)服務機制。物業(yè)服務人違反法律規(guī)定擅自撤出，造成物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應當組織有關(guān)單位確定應急物業(yè)服務人，提供環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運、消防安全、電梯運行、秩序維護等維持業(yè)主基本生活服務事項的應急服務。

提供應急物業(yè)服務的，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應當將服務項目、服務期限、服務費用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應急物業(yè)服務期限不超過六個月，費用由全體業(yè)主承擔。

應急物業(yè)服務期間，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應當組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務人和應急物業(yè)服務人做好交接。

第八十七條 市、區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門和相關(guān)行政主管部門應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系單位、舉報聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

第八十八條 市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當建立物業(yè)服務人信用信息檔案及信用等級評價體系，實施分類監(jiān)管，并通過物業(yè)管理信息平臺予以公布。

第八十九條 行政執(zhí)法機關(guān)應當將物業(yè)管理相關(guān)主體受到行政處罰或者行政強制的情況共享到本市的公共信用信息平臺。行政機關(guān)根據(jù)本市關(guān)于公共信用信息管理規(guī)定可以對其采取懲戒措施。

第六章 物業(yè)的使用和維護

第九十條 業(yè)主應當遵守法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)。

業(yè)主、物業(yè)服務人等不得實施下列行為：

（一）損壞、擅自拆改建筑物承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物或者私挖地下空間；

（三）擅自利用共有部位、共用設施設備進行經(jīng)營；

（四）違反國家規(guī)定，制造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險物質(zhì)；

（五）違規(guī)私拉電線、電纜為電動汽車、電動自行車、電動摩托車和電動三輪車等充電；

（六）擅自拆改供水、排水、再生水等管線；

（七）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施；

（八）擅自通過設置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共有部位，或者損壞消防設施等共用設施設備；

（九）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

（十）將房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方;

（十一）未經(jīng)批準擅自改變房屋內(nèi)部防火分隔，影響消防安全和疏散要求;

（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（十三）違反規(guī)定出租房屋；

（十四）法律法規(guī)禁止的其他行為。

發(fā)生本條第二款規(guī)定行為的，利害關(guān)系人有權(quán)投訴、舉報，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務人應當及時勸阻；勸阻無效的，應當向街道辦事處（鎮(zhèn)政府）或者行政執(zhí)法機關(guān)報告。

第九十一條 業(yè)主對其所有或者使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物等可能影響公共安全的物品和設施承擔安全管理責任。

第九十二條 物業(yè)管理區(qū)域禁止從建筑物拋擲物品危害他人安全或者破壞環(huán)境衛(wèi)生。

經(jīng)業(yè)主共同決定，物業(yè)服務人可以采取適當?shù)募夹g(shù)措施就前款禁止的行為采集相應證據(jù)，但是不得侵犯他人隱私。

第九十三條 業(yè)主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務人，并簽訂裝飾裝修服務協(xié)議。裝修時，應遵守物業(yè)服務人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現(xiàn)場檢查。

物業(yè)服務人應當加強對裝飾裝修活動的巡查和監(jiān)督。業(yè)主未簽訂裝飾裝修服務協(xié)定的，物業(yè)服務人可限制施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務協(xié)議的，物業(yè)服務人應當及時勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務人應當及時向有關(guān)主管部門報告。

第九十四條 物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責。

業(yè)主專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益的，相關(guān)業(yè)主應當及時采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施。

業(yè)主不履行維修養(yǎng)護義務的，可以由物業(yè)服務人報經(jīng)業(yè)主委員會同意，或者按照臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護或者采取應急防范措施，費用由業(yè)主承擔。

第九十五條 物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業(yè)主共同承擔；業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務人承擔。

物業(yè)共有部位、共用設施設備由于人為原因損壞的，責任人應當及時修復，并對造成的損失承擔賠償責任。

第九十六條 物業(yè)服務人應當健全物業(yè)共有部位、共用設施設備管理養(yǎng)護制度，按照合同的約定加強對共有部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查、養(yǎng)護，并做好記錄。

物業(yè)服務人應當根據(jù)日常檢查發(fā)現(xiàn)的問題，提出共有部位、共用設施設備維修、更新、改造的建議，告知業(yè)主委員會（居民委員會），提請業(yè)主大會表決后組織實施。

電梯、鍋爐等特種設備和自動消防設施，由業(yè)主或者物業(yè)服務人根據(jù)物業(yè)服務合同約定，委托專業(yè)服務單位負責維護、保養(yǎng)，并明確各方安全管理責任。

第九十七條 經(jīng)鑒定為停止使用、整體拆除的危險房屋的，業(yè)主應當停止使用，立即搬出；拒不搬出的，區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當書面責令業(yè)主搬出，情況緊急危及公共安全的，區(qū)縣人民政府可以責成有關(guān)部門組織強制搬出，并妥善安置。

第九十八條 供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設施設備和相關(guān)管線依法承擔維修、更新責任。

第九十九條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上獨立產(chǎn)權(quán)單位的，應當設立專項維修資金制度。

專項維修資金屬于業(yè)主共有，專項用于物業(yè)共有部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。任何單位、組織和個人不得虛報、挪用、截留專項維修資金。

第一百條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有：

（一）建筑物的基礎、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、架空層、設備層或者設備間等；

（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設施等；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。

（五）商品房買賣合同約定歸全體業(yè)主共有的物業(yè)。

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分。

建設單位申請首次不動產(chǎn)登記時，應當提出屬于業(yè)主共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的登記申請，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)在不動產(chǎn)登記簿上予以記載。

第一百零一條 建設單位和業(yè)主應當按照國家和本市的規(guī)定交存專項維修資金。不動產(chǎn)登記機構(gòu)在進行不動產(chǎn)登記時，應當核驗專項維修資金交存情況，未繳存專項維修資金的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不予辦理首次登記和轉(zhuǎn)移登記。

第一百零二條 專項維修資金的使用、管理，由業(yè)主共同決定。業(yè)主應在業(yè)主管理規(guī)約或臨時管理規(guī)約中約定維修資金籌集、管理、使用等相關(guān)事項，明確維修資金申請使用的主體、施工、監(jiān)理隊伍的選擇方式，維修工程預、決算審價，竣工驗收，異議處理等內(nèi)容。

第一百零三條 專項維修資金余額不足時，業(yè)主委員會應當督促業(yè)主按照管理規(guī)約、業(yè)主大會決定以及相關(guān)規(guī)定，及時補交、續(xù)交專項維修資金。

第一百零四條 有下列情形之一，業(yè)主委員會、物業(yè)服務人或者相關(guān)業(yè)主可以依照有關(guān)規(guī)定申請使用維修資金，實施應急維修：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞；

（二）電梯發(fā)生故障影響正常使用需立即維修的；

（三）消防設施存在嚴重故障需立即維修的；

（四）建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件脫落松動；

（五）玻璃幕墻炸裂；

（六）排水管道嚴重堵塞或爆裂；

（七）地下車庫雨水倒灌；

（八）道路路面塌陷；

（九）其它可能造成人身安全事故或嚴重影響業(yè)主生活的緊急情況。

業(yè)主委員會、物業(yè)服務人應當將緊急情況下專項維修資金申請、使用情況，及時予以公示。

第一百零五條 專項維修資金的交存、使用、管理的具體辦法，由市人民政府制定。

第一百零六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車的車位（庫），應當首先滿足業(yè)主的需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租建設單位未出售或未附贈車位（庫）的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車位（庫）出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

第一百零七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位（庫）應當優(yōu)先投入使用；車位（庫）尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置規(guī)劃以外的車位。

占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機動車，以及相關(guān)收費和管理事項，由業(yè)主共同決定。

第一百零八條 業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放汽車的，應當事先與物業(yè)服務人商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地。 業(yè)主對汽車有看管要求的，應當與物業(yè)服務人另行約定。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同的約定，履行車輛停放管理義務，并加強巡查，及時督促違反規(guī)定停放的車輛駛離；督促無效的，應當及時報告有關(guān)部門。

第一百零九條 利用物業(yè)共有部位、共有設施設備進行經(jīng)營的，應當符合法律、法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主共同決定。利用物業(yè)共有部位、共有設施設備產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

業(yè)主大會成立前，利用共有部位、共有設施設備進行經(jīng)營的，應當在前期物業(yè)服務合同或者臨時管理規(guī)約中約定下列事項：

（一）可以開展經(jīng)營的場地范圍；

（二）電梯、電梯外大堂等部位設置廣告的標準及要求；

（三）不同類型、區(qū)域的場地有償利用的最低收費標準；

（四）扣除的合理成本，比例不得超過所得收入的百分之三十；

（五）公共收益的財務管理要求；

（六）相關(guān)的合同、會計憑證的建檔保管、公示及查詢辦法；

（七）公共收益收支情況的定期公示與審計辦法；

（八）對可能影響業(yè)主公共利益的經(jīng)營性活動的禁止性要求。

業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務人和業(yè)主大會可以對前款所列事項重新約定。

第七章 法律責任

第一百一十條 違反本條例第十三條、第十四條規(guī)定，建設單位未按規(guī)定申請物業(yè)管理區(qū)域劃分，或未向物業(yè)買受人明示物業(yè)管理區(qū)域劃分情況的，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處三萬元以上五萬元以下的罰款。

第一百一十一條 違反本條例第二十條規(guī)定的，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，給予警告；逾期不改的，處三萬元以上十萬元以下的罰款。

第一百一十二條 違反本條例第二十三條第二款規(guī)定，建設單位未在三十日內(nèi)完成承接查驗問題整改的，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，處三萬元以上十萬元以下的罰款。違反本條例第二十三條第三款規(guī)定，建設單位將不符合交付條件的物業(yè)交付使用，或者物業(yè)服務人擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

第一百一十三條 違反本條例第二十八條規(guī)定 建設單位未在小區(qū)內(nèi)設立房屋售后服務中心的，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正；逾期不改的，處三萬元以上十萬元以下的罰款。

第一百二十四條 違反本條例第一百零六條規(guī)定，對業(yè)主要求承租的車位（庫）只售不租的，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十五萬元以下罰款。

第一百一十五條 違反本條例第二十六條規(guī)定，物業(yè)服務人未辦理物業(yè)承接查驗備案的，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正；逾期不改的，處一萬元以上三萬元以下的罰款。

第一百一十六條 違反本條例第六十九條規(guī)定 物業(yè)服務人未辦理物業(yè)服務合同備案和變更備案的，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正；逾期不改的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。物業(yè)服務人項目負責人未按規(guī)定報到的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）責令限期改正；逾期不改的，處三千元以上一萬元以下的罰款。

第一百一十七條 違反本條例第七十條規(guī)定的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）責令限期改正；逾期不改的，處五千元以上三萬元以下的罰款。

第一百一十八條 違反本條例第七十四條規(guī)定，物業(yè)服務人未按規(guī)定建立、保存檔案和資料的，由區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，處二萬元以上五萬元以下的罰款。

第一百一十九條 物業(yè)服務人違反本條例第八十二條規(guī)定，拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款。物業(yè)服務人違反本條例第八十三條規(guī)定，強行接管物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第一百二十條 違反本條例第九十條規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任；違反行政管理規(guī)定的，由行使監(jiān)督管理權(quán)的有關(guān)部門依法查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第一百二十一條 業(yè)主委員會未履行本條例規(guī)定相關(guān)職責的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）責令限期履行；逾期未履行的，予以通報。

第一百二十二條 業(yè)主委員會委員違反本條例第五十五條規(guī)定的，處一萬元以上五萬元以下罰款；侵害業(yè)主合法權(quán)益，給業(yè)主造成損害的，應當承擔相應的賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第一百二十三條 建設單位、物業(yè)服務人、業(yè)主委員會及其成員違反本條例有關(guān)規(guī)定，非法使用、出售、提供、傳播業(yè)主信息，違反治安管理規(guī)定的，由公安機關(guān)依法查處。

第一百二十四條 市、區(qū)縣住房和建設主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、其他相關(guān)行政管理部門及其工作人員未依照本條例規(guī)定履行相關(guān)職責的，按照有關(guān)規(guī)定追究責任人的責任。

第八章 附則

第一百二十五條 原農(nóng)村城市化社區(qū)可以在各區(qū)縣人民政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)下，由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位作為責任主體，參照本條例及相關(guān)規(guī)定，成立物業(yè)管理自治機構(gòu)。物業(yè)管理自治機構(gòu)的職責限于自行組織提供物業(yè)服務，或者購買物業(yè)服務并處理與物業(yè)服務人履行合同相關(guān)的事項。

原農(nóng)村城市化社區(qū)物業(yè)管理自治機構(gòu)成立和運作的具體辦法，由各區(qū)縣人民政府自行制定。

第一百二十六條 本條例自2021年 月 日起施行。

(責任編輯:陸明)

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